Los antecedentes de la normatividad de los condominios se trasladan hasta el derecho romano, donde se plasma la exclusividad, conforme a la cual sobre cada cosa solo podía existir una propiedad y a pesar de la idea de una propiedad múltiple, sobre la totalidad de la cosa fue rechazada, es la referencia jurídica donde comienzan los preceptos del derecho de copropiedad, sobre todo, referidos a las acciones de división.
En esta legislación la única forma de comunión de propiedad sobre una cosa era la propiedad por cuotas, donde la propiedad era única y correspondía en conjunto, sobre la cosa entera, a todos los condóminos y cada uno de ellos por su lado, era solo titular de una parte abstracta, ideal, de una cuota parte, pero no de ningún lote material de la cosa, ni de toda ella.
Como consecuencia de ello, las facultades de cada condómino sobre su parte indivisa eran amplias, prácticamente las de un propietario: podía enajenarla, gravarla y sus acreedores ejecutarla; mientras que las facultades sobre la cosa material eran muy restringidas, precisamente por la existencia del derecho de los otros copropietarios.
Así, todos los actos de trascendencia jurídica y aún los simplemente materiales sobre la cosa, estaban condicionados en su validez por la conformidad de los copropietarios, pues cada uno de ellos gozaba de un derecho de veto con respecto a los actos de los demás y ni siquiera la mayoría podía imponerse al copropietario y cada propietario tenía una acción especial, mediante la cual, en cualquier momento, podía solicitar la disolución de la comunidad.
Este condominio o copropiedad por cuotas ideales del derechos romano pasó al francés, y de allí al nuestro, mientras que el derecho germánico ideó otro tipo de copropiedad, la “propiedad en mano común”, o “condominio solidario”, en la que la propiedad de la cosa pertenece a todos los comuneros reunidos, pero ninguno de ellos ejerce ningún derecho individual, ni siquiera sobre una cuota parte: es decir, que en este tipo de condominio no existen las partes ideales, abstractas o indivisas y solo excepcionalmente el condómino puede ceder su derecho en la comunidad hereditaria.
Así, el derecho de cada condómino se reduce a participar, en la medida de su interés, en la liquidación final; no está facultado a realizar acto alguno por sí solo, material ni jurídico, ni sobre la cosa, ni sobre parte alguna de ella material o idealmente determinada: para concretar cualquier acto es necesaria la unanimidad.
La cosa objeto de la “propiedad en mano común” está afectada al pago de los acreedores comunes y los acreedores particulares de los comuneros no tienen derecho alguno sobre ella: sólo lo único que están autorizados a caer es sobre los saldos líquidos que pudieran corresponder a éstos, y por otra parte, no pueden exigir libremente la partición.
Sin embargo, el Código alemán de 1900 solo adopta la figura de la “propiedad en mano común” para los supuestos de asociaciones sin capacidad jurídica, relaciones de sociedad, relación económico-matrimonial y relaciones entre coherederos, sin embargo, el régimen común y el único que recibe el nombre de “copropiedad” es el condominio por cuotas ideales, que responde al modelo romano.
En México, antes de la llegada de los españoles no existía el concepto de propiedad privada; para los aztecas la tierra era entendida en términos de producción y de tributo y la sociedad estaba dividida en castas sociales y después de la conquista, la corona española ni siquiera consideraba como preocupación dar vivienda a los indios en México y cuando nuestro país se hizo independiente mantuvo el régimen de propiedad igual que como lo tenía la corona española.
El más antiguo antecedente legislativo sobre el régimen de propiedad en condominio en México lo encontramos en el Primer Código Civil que rigió dentro de la República Mexicana, el cual fue promulgado en Oaxaca en 1829, sin embargo el esfuerzo legislativo que arrojó mayor influencia fue hasta 1861 en el “Proyecto de un Código Civil Mexicano”, elaborado por Justo Sierra.
Y no fue sino hasta 1972, cuando el régimen de propiedad en condominio comenzó a aplicarse en todo su apogeo en la Ciudad de México en construcciones verticales, horizontales o mixtas, siempre que dichas construcciones se hallen dentro de un inmueble en el que se destinen espacios de uso común o que los departamentos o casas cuenten con salida a esos espacios comunes.
A partir de esa década los mexicanos comenzamos a acostumbrarnos con ciertos elementos del régimen de propiedad en condominio, ya que empezaron a ser familiares ciertos personajes, a veces pintorescos, de la vida cotidiana del condominio y del barrio, y que fueron incorporados al entretenimiento por los medios masivos de comunicación, con programas como “El Chavo del 8” que dio la dimensión práctica de lo que es el régimen de propiedad en condominio.
Hoy en día, las dependencias encargadas de la vivienda promueven programas de operación o mantenimiento de conjuntos habitacionales basados en la historia del régimen de propiedad en condominio en México, dada la experiencia social, por lo que pensar en comprar vivienda además de representar la adquisición de un patrimonio, puede ser parte de nuestra idiosincrasia.
