Los actos o contratos celebrados por personas que en el Registro Público de la Propiedad aparezcan con derecho para ello no se invalidarán en cuanto a tercero de buena fe una vez inscritos, aunque se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente de dicho registro.
Esto pasa, cuando una persona dueño de una casa vende a otra y ésta no inscribe un contrato de compraventa en el Registro Público de la Propiedad. Posteriormente otra persona compra a la primera, que ya no es la dueña del inmueble, pero aparece en el registro como el propietario y aunque en realidad hay venta de cosa ajena, la tercera persona no puede ser privada de la propiedad, porque la ha adquirido de quien en el registro tenía derecho de hacerlo, porque el primer comprador que no ha inscrito su título, no puede oponer válidamente a la tercera persona el contrato de compraventa celebrado, y no podrá demandarla porque es un adquiriente de buena fe.
El orden de preferencia señalado obedece a la aplicación del principio de prioridad registral que se enuncia diciendo que la fecha de otorgamiento del negocio, ceden a la del registro, lo que significa que la fecha de preferencia entre derechos reales sobre una misma finca, se determinará por la prioridad de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
La jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación al respecto señala que un contrato de compraventa de cuando un causante vende un mismo inmueble a dos compradores distintos, la segunda tiene prioridad y no es nula si fue inscrita en el Registro Público de la Propiedad y la primera no.
En la primera escritura de compraventa existe un comprador de buena fe, quien adquirió la propiedad de quien aparecía como dueño en el Registro Público de la Propiedad; que el vendedor recibió el precio; que el comprador recibió la posesión material del inmueble; que existe constancia del primer acto preventivo; que las partes firmaron la escritura; que el notario otorgante tuvo a la vista el título original y dio al Registro Público el segundo aviso preventivo, proporcionando con el mismo, la fecha y el número de la escritura, el nombre del comprador y del vendedor, así como la descripción parcial del inmueble materia de la operación.
Esto, provoca que la segunda escritura de compraventa, aunque esté inscrita, adolezca de vicios de ilegalidad. Con esto se puede suponer que la propiedad fue vendida cuando el vendedor ya no era dueño, por haber salido de su patrimonio con motivo de la primera venta que realizó.
Que el Registro Público de la Propiedad omitió hacer constar en el certificado que sirvió para elaborar la segunda escritura de compraventa, la existencia del segundo aviso preventivo, por lo que expidió un certificado libre de gravamen, o que el vendedor no entregó la posesión del bien objeto de la operación, porque estaba en posesión del mismo el primer comprador.
También pudo suceder que el notario que autorizó la segunda escritura, seguramente no tuvo a la vista el título original que sirvió como antecedente de la propiedad, porque éste se encontraba ya en poder del primer comprador, o bien, que el vendedor obró de mala fe.
Por otra parte, el registrador no puede cancelar sin autorización judicial o sin la autorización del notario la anotación marginal de un segundo aviso preventivo, por lo que después de 90 días se solicita un certificado de libertad de gravamen sobre dicho inmueble, debe hacerse notar en dicho documento la existencia de un segundo aviso preventivo, de lo contrario, el registro, en lugar de proteger los intereses de la sociedad, se prestaría para hacer un cúmulo de maniobras.
Al aceptar que la segunda escritura de compraventa prevalece sobre la primera, es desconocer los derechos de posesión y de propiedad amparados por el contrato traslativo de dominio celebrado con anterioridad con las formalidades legales y viola las garantías individuales consagradas en la Constitución.
